Как оформить или расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением одинокого гражданина

Договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между двумя сторонами: получателем ренты (владельцем объекта недвижимости) и плательщиком ренты (лицом, принимающим на себя обязанности по содержанию получателя), может быть прекращён или расторгнут.

В нашей статье мы рассмотрим условия и порядок прекращения и расторжения договора, признание его недействительным, а также последствия, которые наступают в результате этого для обеих сторон.

Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается на срок жизни получателя ренты. В случае его смерти происходит естественное прекращение договора. Все обязательства по содержанию получателя ренты, взятые на себя плательщиком ренты, прекращаются.

Единственное обязательство, которое надо будет исполнить плательщику после смерти получателя ренты – оплатить ритуальные расходы, связанные с его похоронами, в том случае если такой пункт был внесен в договор.

После смерти получателя плательщик ренты становится полноправным собственником переданного имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению.

Договор пожизненного содержания после смерти одной из сторон

Признание договора пожизненного содержания с иждивением недействительным

Договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Основания для этого могут быть следующие:

  • договор заключен вследствие введения в заблуждение, под угрозой насилия, воспользовавшись ситуацией, когда одна из сторон на момент заключения договора была не в состоянии понимать происходящие события и оценивать свои действия;

  • одной из сторон договора является лицо, которое не имеет право на его заключение (лицом, не достигшим 18-летнего возраста или не являющимся собственником передаваемого имущества);

  • в случае если получателем ренты выступает коммерческая организация;

  • несоблюдение формы договора (письменная, удостоверенная нотариусом);

  • отсутствие государственной регистрации (в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

  • включение в договор положений, которые противоречат действующему законодательству.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания с иждивением

Расторжение договора у нотариуса

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, ни одна из сторон не может предвидеть дальнейшее развитие событий в своей жизни. Взяв на себя обязательства по содержанию получателя ренты, плательщик может попасть в такую жизненную ситуацию, когда исполнять условия договора он не в состоянии. Например: заболел или потерял работу.

В этом случае стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора, которое нотариально удостоверяется. После этого производится государственная регистрация расторжения договора в Росреестре.

Расторжение договора в судебном порядке

Законом не предусматривается возможность одностороннего расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Это можно сделать только в судебном порядке.

Наиболее часто встречающиеся причины для расторжения:

  • лицо, обязанное предоставлять содержание, недостаточно добросовестно исполняет свои обязанности или вообще уклоняется от их исполнения;

  • в случае если ухудшаются условия или утрачивается возможность предоставления плательщиком обеспечения иждивенцу по причинам, не зависящим от получателя ренты.

В обоих случаях получатель может потребовать возвратить ему имущество, переданное плательщику для обеспечения пожизненного содержания или выкупа ренты в соответствии со стоимостью, которая указана в договоре. Ни в одном из этих вариантов плательщик не может требовать возврата средств, потраченных на содержание иждивенца. Компенсация его расходов не предусмотрена.

Судебная практика свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев суд становится на сторону иждивенца, как наиболее нуждающегося в защите субъекта. Встречные иски, заявленные плательщиками ренты, обычно судом не удовлетворяются.

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением

Среди юристов существует мнение, что вступить в договор пожизненного содержания с иждивением гораздо проще, чем его расторгнуть. Об этом свидетельствует и юридическая практика. Мы надеемся, что информация, изложенная в нашей статье, будет полезна не только тем, кто решил расторгнуть договор, но также и тем, кто собирается его заключить.

В современном обществе часть пожилых людей, даже при относительно хорошем состоянии здоровья, не может обеспечить свою старость. Те, кто страдает какими-либо заболеваниями и не способны самостоятельно сходить за лекарствами или продуктами, испытывают по-настоящему серьезные трудности. Облегчить жизнь этих людей и позволяет пожизненное содержание с иждивением одиноких престарелых граждан.

Что такое договор пожизненной ренты

Договор на ренту до конца жизни — это документ, подписанный владельцем недвижимости и лицом, которое обязуется выплачивать определенные суммы в установленные сроки. Выплаты планируются до самой смерти пожилого человека с учетом затрат на поддержание жизнедеятельности. Законодательство допускает для пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением и оказанием услуг в счет оплаты.

В перечень таких услуг могут включить помощь по дому (уборка, приготовление пищи), посещение больницы, поликлиники, уход за лежачим пожилым человеком и другие действия, облегчающие жизнь владельца недвижимости. Выплачивать установленную сумму разрешается и другому лицу (сын/дочь, брат/сестра и т. д. ), которое указано в договоре.

В зависимости от выбранных условий заключается договор на выкуп ренты с пожизненным содержанием или аналогичный документ, но еще и с иждивением. Есть и вариант постоянно-бессрочной ренты, что предполагает выплаты фиксированной суммы каждый квартал (3 месяца). Согласно статистическим данным, наиболее часто все три вида договоров заключают с родственниками, что позволяет максимально обезопасить пожилых людей от невыполнения, взятых второй стороной обязанностей, и избежать мошенничества.

Процедура заключения договора

До подписания документа четко излагают все требования, потребности и пожелания каждой стороны, чтобы в дальнейшем исключить спорные моменты. Поскольку услуга может продлиться несколько лет или даже пару десятилетий, то нужно максимально учесть возможные изменения в жизни каждой стороны. На договор пожизненной ренты с иждивением образец можно найти только в примерном виде, поскольку в каждом конкретном случае перечень прав и обязанностей может существенно отличаться.

Чтобы добиться ожидаемого результата, стороны могут настоять на внесении следующих позиций:

  1. Рентные выплаты (денежные, расходы на содержание) с определением сумм по аналогии с услугами, которые предоставляют медицинские учреждения и социальные организации. Выяснить размер взносов можно и с учетом опыта одной из сторон.
  2. Информация о жилье с указанием всех технических характеристик, предоставлением документов на квартиру (кадастровый паспорт, право собственности).
  3. Данные по жильцам с указанием прописки и прав на проживание.
  4. Стоимость недвижимости при передаче квартиры с единовременной платой или без внесения такого взноса. В первом случае сохраняется ежемесячная оплата, но разовая сумма снижается. Чтобы определить стоимость жилья, сторонам придется договориться о приемлемом взносе (в среднем — пятая часть кадастровой стоимости). При безвозмездной передаче квартиры увеличивается и размер ежемесячной платы.
  5. Точное определение срока ренты (пожизненно/бессрочно). При бессрочном договоре расторгнуть его нельзя, он может наследоваться, а пожизненные выплаты завершаются после смерти получателя с окончанием выплат всей суммы или доли, если это предусмотрено документом.

Договор и соглашение о выкупе ренты образец, которого можно взять у юристов, предполагает и уточнение ряда других позиций, влияющих на размер и сроки выплат.

Расторжение сделки досрочно

Каждая сторона в рамках заранее оговоренных условий может разорвать соглашение раньше срока. Такие случаи возможны при нарушениях периодичности и размеров выплат, появлении финансовых затруднений у должника. Досрочное расторжение контракта происходит и при ухудшении условий в квартире или каких-либо нарушениях пунктов договора.

Владелец жилья вправе внести оговоренную сумму и выкупить ренту, если это предусмотрено контрактом. На пожизненные выплаты такие условия не распространяются, а вот постоянно-бессрочный договор можно расторгнуть с выплатой всей суммы. Ограничение по времени принимается в рамках жизни пожилого человека, но на срок не более трех десятков лет.

Как выкупается рента

Возможность выкупить ренту, если контракт будет расторгаться, остается одной из гарантий получателя вернуть вложенные средства при сложностях с выполнением условий сделки. Это значит, что при досрочном снятии обязательств вторая сторона договора должна полностью рассчитаться по своим долгам. Размеры выплат зависят от того, на какой основе происходила передача жилья и для платной сделки достигают годовой оплаты.

При бесплатном переходе учитывается еще и стоимость самой недвижимости, определенная до подписания контракта (актуальная рыночная цена квартиры). Вернуть средства можно в виде определенной суммы или возвратом жилья по согласованию с владельцем.

Какую ответственность несут участники

Все стороны договора должны выплачивать неустойки при малейшем нарушении условий контракта (задержка с выплатами, не оказание оговоренных услуг и т. д. ). При этом расторжение сделки не предусматривается, а предоставляется только возможность получить до 12% годовых в виде штрафных выплат. Такая сумма может заранее оговариваться при подписании договора с учетом соответствующей банковской ставки. Для получателя ренты предусмотрено взыскивание понесенных убытков в размере реальных финансовых или материальных потерь.

Изменение ежемесячных выплат

С учетом изменений валютных курсов, уровня инфляции и некоторых других факторов размер регулярной оплаты можно пересмотреть, если это допускают условия сделки. Чтобы обеспечить такую возможность и предотвратить чрезмерные требования при заключении сделки учитывают все возможные нюансы:

  • максимально точные и полные формулировки, перечень и содержание предоставляемых услуг, время на выполнение, что исключает неправильное толкование таких пунктов (подробные описания уборки, приготовления пищи, как пример);
  • список действий при заболеваниях с указанием возможности покупки лекарств, сопровождения к врачу, оказания услуг в рамках назначенного лечения;
  • возможные варианты поведения при полной или частично потере трудоспособности;
  • список продуктов и вещей, которые придется покупать (ежедневно, еженедельно, ежемесячно) и перечень того, что запрещено приготавливать или употреблять;
  • продолжительность ухода, прогулок и других действий;
  • сроки и сумма выплаты ренты с учетом инфляционных изменений, колебаний прожиточного минимума.

Все вышеописанные и другие тонкости нужно обязательно вносить в текст договора, чтобы сразу убрать любые неясности и подробно оговорить действия сторон. Следует избегать завышенных требований и предусмотреть эффективные механизмы решения спорных вопросов.

Минимальный размер выплат по сделке рассчитывается с учетом прожиточного уровня при передаче жилья бесплатно и двойного размера для вариантов пожизненного содержания с иждивением. К прожиточному минимуму приводятся и все платежи в течение оговоренного срока действия сделки. Сама же квартира для владельца, который передал ее в собственность другой стороне, оказывается залогом, поэтому при дальнейшей перепродаже нужно уладить все вопросы с рентными платежами.

Повреждение или разрушение квартиры

В экстремальных ситуациях, когда жилье полностью или частично разрушается и становится непригодным для дальнейшего проживания, договор по выплате сохраняет свою силу. При этом получателю пожизненной ренты, а также участнику сделки с иждивением нужно доказать, что в произошедшем нет его вины. Для бессрочно-постоянных выплат учитывают безвозмездность или платность услуги, что определяет возможность расторжения договора или продолжения полной/частичной оплаты по сделке.

Выбор плательщика ренты

Искать человека, который заинтересован в сделке лучше через знакомых или родственников и их хороших друзей, что поможет исключить появление злоумышленников и нечестных граждан. Обращать внимание нужно на отсутствие судимости, наличие постоянной работы в течение нескольких лет. Перед выбором кандидата и оформлением сделки рекомендуется присмотреться к такому человеку, узнать о его финансовом состоянии, наличии аналогичных договоров, изучить кредитную историю.

Какие бумаги нужно подготовить

В договоре фиксируются отношения сторон, которые заключаются в выплате определенной суммы на содержание с дальнейшим переходом жилья плательщику. Каждый вариант является предметом одной сделки, но в зависимости от выбранных условий возможны изменения с учетом реальных требований участников. Независимо от того какая выбрана форма, договор подлежит нотариальному заверению и регистрации в реестре.

В Росреестр подаются три экземпляра договора, подписанного всеми сторонами, после чего плательщику ренты выдается свидетельство права собственности с ограничением на вступление в силу только после смерти владельца. Для оформления такой сделки следует подготовить следующие документы:

  • бумаги на право собственности;
  • подтверждение кадастровой стоимости квартиры;
  • данные по проживающим в указанном жилье;
  • справка из психоневрологического диспансера или других медицинских учреждений по требованию одной из сторон.

Подписание договора у нотариуса требует оплаты в размере 0,5% кадастровой стоимости (до 20 тыс. руб.). Для участников договора с подтвержденной инвалидностью I или II степени предусмотрена скидка, что позволяет оформить сделку в два раза дешевле. При получении свидетельства в реестре понадобится еще и оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб.

Возможность оформить страховку

Чтобы обезопасить участников договора, рекомендуется страхование от ряда рисков, включая следующие ситуации:

  • пренебрежение одной из сторон своими обязанностями;
  • форс-мажорные обстоятельства, в результате которых участники лишились недвижимости или денежных средств;
  • действия злоумышленников.

Застраховаться может владелец жилья, которому предоставляются определенные услуги, выплачивается установленная сумма, а также плательщик взносов.

Как расторгается договор

Расторгнуть сделку на пожизненное содержание можно по соглашению всех участников или через судебное решение. В последнем случае одна из сторон должна предъявить определенные претензии с документальным их подтверждением. Согласно практике в большинстве случаев в суд приходится обращаться пожилым владельцам жилья, которые лишились должного ухода или остались совсем без присмотра. Иногда судебного решения требуют и плательщики взносов в связи с необоснованными претензиями со стороны рентополучателя или его родственников.

Налоговые платежи

Плательщик ренты обязан выплачивать налоги на недвижимость (земельный, на имущество), а получателю платежей придется вносить ежемесячную плату на доход (13%) с соответствующей формулировкой в декларации. Налоговый вычет допускается только при передаче жилья на платной основе с выплатой передаточной стоимости рентополучателю. При расторжении сделки нужно заплатить НДФЛ (13%).

Вопрос: По условиям п. п. 5, 7 договора ответчик обязался пожизненно содержать его — получателя ренты, общая стоимость всего объема содержания с иждивением (питания, одежды, медицинского обслуживания, материального обеспечения, ухода и необходимой помощи) ежемесячно должна составлять не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения. Однако после заключения договора ответчик вообще не выполнял возложенные на него обязанности, перестал появляться в доме и предоставлять ему уход, наведывался редко, наездами, приезжал один или с сожительницей, у которой постоянно проживал в другом месте. Он на свои деньги покупал себе продукты, с трудом передвигаясь, ходил в магазин, по пути часто падал и не мог подняться без посторонней помощи, один раз несколько часов пролежал в снегу, другой раз — в грязи. На его звонки по мобильному телефону ответчик не отвечал. Он сам себе готовил и стирал одежду, как мог, но, в основном, жил в антисанитарных условиях, спал без постельного белья, одежда не стиралась. Изредка ответчик возил его на машине на продовольственную базу за продуктами, которые он покупал за свои деньги, а также в банк, где он снимал со своего пенсионного вклада деньги для оплаты коммунальных услуг и покупки продуктов. Назначенные после операции лекарства лично приобретал на свою пенсию. Ответчик никогда не приобретал ему лекарств, не возил его в поликлинику на прием к врачам, не оплачивал коммунальные платежи за дом, их лично оплачивал он из своих средств, не выделял ему денежных средств на необходимые нужды, тогда как по условиям договора обязался ежемесячно выделять не менее ХХХХ рублей. После регистрации договора, он полностью содержал себя самостоятельно, снимая периодически деньги со сберкнижки. В результате отсутствия полноценного горячего питания, медицинской помощи, антисанитарии, помощи и заботы его состояние здоровья резко ухудшилось стал проживать у дочери.

Таким образом, в результате невыполнения ответчиком договорных обязательств он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора пожизненного содержания: обеспечения питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Разъясните на что мне ссылаться в исковом заявлении?

Ответ:

Очень печальная история. Из моей практики – данная категория дел имеет большой процент расторжения в судебном порядке. Очень жаль, что пожилые люди идут на заключение договора пожизненного содержания с иждивением, так как много обмана и мошенничества совершается при заключении таких сделок. Из-за этого страдает незащищенная группа населения.

Прежде чем подавать исковое заявление, вы должны в письменной форме направить ответчику уведомление о расторжении договора.

По истечении 1 месяца предъявляете исковое заявление.

Основания иска описаны в вашем вопросе достаточно подробно.

После описания фактических обстоятельств дела указываете правовое обоснование:

В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа (п. 2).

Согласно положениям п. 1 ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ) (п. 2 статьи).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 статьи).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты расторжения договора и возмещения убытков.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

В предмете иска просите расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением с указанием всех его реквизитов и потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение указанного договора.

У вас есть все основания для удовлетворения иска.

Адвокат, Александр Ватолин.