Квартира под обременением: что это означает, виды ограничений и риски при регистрации такой недвижимости

Если на квартиру наложено обременение – её цена, скорее всего, будет гораздо меньше среднерыночной, но её приобретение будет нести определённые риски для покупателя – от необходимости погашения чужих долгов до потери жилья без возврата уплаченных ранее средств.

Что это значит?

Обременение, накладываемое на объект недвижимости, подразумевает перечень ограничений и запретов на любые регистрационные действия. Права владельца такой квартиры ограничены – недвижимость нельзя полноценно продать, подарить, выписать проживающих в ней лиц и т. д.

Обременения могут быть 2 типов:

  1. Явные. Информацию можно запросить в общедоступных источниках – базы ЕГРН, домоуправления, паспортного стола и др.
  2. Скрытые. Обременения такого типа могут возникнуть в любой момент. Иногда даже сам продавец может о них не знать. Например, беременность лица, являющегося получателем наследства, наступившая при жизни наследодателя.

Виды ограничений

Ипотека от банка

В этом случае залог оформляется владельцем квартиры для обеспечения выполнения долговых обязательств перед банком. Квартира при этом принадлежит собственнику на протяжении всего срока погашения займа.

  1. Если покупатель выполняет условия заключённого ипотечного договора и своевременно вносит ежемесячные платежи — банк снимает обременение после полной выплаты долга, после чего владелец приобретает право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
  2. Если заёмщик перестаёт выполнять свои обязательства – кредитор вправе реализовать залоговую недвижимость для возврата своих средств.

Обременение накладывается в следующих случаях:

  • При приобретении или строительстве объекта недвижимости с участием средств банка.
  • При продаже квартиры в ипотеку.
  • При оформлении залога.

Аренда

Если собственник квартиры заключил арендный договор с квартиросъёмщиком – последний приобретает право проживания в квартире до окончания срока действия соглашения. Собственник при заключении сделки передаёт съёмщику права на временное пользование объектом недвижимости.

Законной силой обладает только договор аренды, оформленный в письменном виде в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Если помещение сдаётся в аренду на срок более 12 месяцев – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Сервитут

Сервитут фактически обозначает подчинённое положение, или ограниченные права на объект, которые должны быть предоставлены третьим лицам, не являющимся собственниками жилья в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Существует 2 формы сервитута:

  1. Частный – предполагает соглашения между двумя физическими лицами. Примером может служить проходная комната в коммунальной квартире, так как если ограничить возможность прохода через неё – владельцы других комнат не смогут пользоваться своим жильём.
  2. Публичный – описывает договорные отношения физического лица и государства. Например, ограничения, наложенные принудительно органами государственной власти на объект недвижимости, на месте которого должна быть построена новая дорога. Владельцу помещения при этом выплачивается компенсация или предоставляется новое жильё для переселения.

Доверительное управление

Нотариально заверенный договор доверительного управления предполагает передачу права управления объектом недвижимости управляющему без перехода прав собственности на него. Этот вид обременения теряет законную силу после оформления и регистрации договора купли-продажи.

Рента

Договор ренты означает, что владелец отчуждаемой квартиры передаёт право собственности на жильё рентоплательщику, оставляя за собой право на пожизненное проживание в данной квартире. После того как договор ренты подписан, покупатель обязан в соответствии с его условиями ежемесячно перечислять бывшему владельцу рентную плату, либо обеспечивать его содержание в социально-бытовой форме, т. е. обеспечивать продуктами и медикаментами, помогать по хозяйству и т. д.

Снять обременение с жилья можно только после смерти получателя ренты. Законодательство РФ разрешает продажу такой квартиры, но в оформляемом договоре купли-продажи будет указано, что обязанности рентоплательщика в полной мере переходят на покупателя.

Опека

Несовершеннолетние лица, являющиеся владельцами жилья или доли в нём защищены законом при совершении любых сделок предполагающих отчуждение имущества. Сделка проверяется органами опеки, и если права ребёнка нарушены – на продажу квартиры накладывается запрет.

Для того чтобы продажа стала возможна в органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие факт предоставления несовершеннолетнему жилья по другому адресу.

Наложенный арест

Арест на недвижимость накладывается на основании судебного постановления для обеспечения долговых обязательств гражданина или если её владелец является участником судебного спора или находится под следствием.

Исторический памятник

Если квартира является исторически значимым объектом или архитектурным памятником — она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. На собственников накладываются ограничения по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи должна быть согласована с ответственными органами.

Ограничения на проведение операций с такой недвижимостью

  1. Ограничение или полный запрет на передачу жилья.
  2. Запрет на сделки с отчуждением права собственности в отношении обременённой квартиры.
  3. Наследование обременённого объекта.
  4. Реконструкции или другие вмешательства, которые могут сказаться на общем состоянии объекта.

Риски покупателя

Возможные риски при покупке квартиры с обременением:

  • При ипотечном обременении в случае невозможности исполнить долговые обязательства перед банком владелец лишится права собственности и уплаченных ранее средств.
  • При заключённом арендном договоре ограничиваются права владельца на проживание в приобретённой квартире и накладывается запрет на её продажу.
  • Обременение сервитутом не лишает прав собственности, но накладывает ограничения на владельца. При публичном сервитуте – компенсации за жильё может оказаться недостаточной, а предоставленная в обмен — менее комфортной.
  • Доверительное управление. В этом случае собственник может понести убытки, если управляющий окажется недобросовестным.
  • Обременение рентой. Договор может быть расторгнут рентополучателем при наступлении определённых условий.
  • Если обременение наложено опекой – его невозможно снять без предоставления детям другого жилья.
  • При аресте жилплощади владелец лишается права отчуждать его.
  • В квартире, являющейся памятником истории или архитектуры, любые изменения должны быть согласованы с государственными органами, в том числе застекление лоджии, установка кондиционера, изменение цвета окон и т. д. Владелец может понести дополнительные траты в связи с реконструкцией объекта недвижимости в соответствии с указаниями госорганов.

Как не купить обремененное жилье?

  1. Покупатель вправе запросить данные о зарегистрированных жильцах из ЕГРН, а также домовой книги и отделения ФМС.
  2. Стоит также взять справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании. В ней могут быть указаны сведения о временно выписанных гражданах.
  3. Обременение арендой выявить сложнее. Необходимо несколько раз осмотреть квартиру и расспросить соседей о проживающих в ней лицах.
  4. Органы местной администрации могут предоставить справку о том, является ли жильё памятником искусства или архитектуры.
  5. Сведения об аресте квартиры можно уточнить на официальном портале судебных приставов введя Ф. И. О. и дату рождения собственника.

Какие документы затребовать у владельца?

  • Правоустанавливающие документы на жильё (ДКП, договор мены, постановление суда, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.).
  • Правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
  • Выписку из домовой книги.
  • Паспорт владельца недвижимости (его стоит проверить на подлинность и обратить внимание на возраст продавца).
  • Если собственник состоит в браке – необходимо предоставить письменное согласие супруга на сделку.
  • Если собственник несовершеннолетний – разрешение от органов опеки.
  • Справка из мед. учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.
  • Справка из ФНС об отсутствии долгов по имущественному налогу на квартиру, являющуюся предметом сделки.
  • Справка из домоуправления, подтверждающая отсутствие долгов за услуги ЖКХ.
  • Техпаспорт.
  • Выписка из ЕГРН (в ней будут указаны сведения о собственнике жилья и имеющихся обременениях).

Где можно проверить жилье перед приобретением?

Информация о любом обременении или ограничении на объект недвижимости должна быть указана в ЕГРН. Получить эти сведения можно на официальном портале Росреестра и с помощью выписки из базы данных.

Документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на жильё – выписка из ЕГРН. Если какие-либо ограничения или обременения на конкретную недвижимость имеют место — они будут указаны в данной выписке.

Сделать запрос в ЕГРН и получить выписку может любое заинтересованное лицо, для этого не нужно являться собственником недвижимого имущества или как-либо быть с ним связанным.

В выписке также будет содержаться техническая информация на объект:

  • его площадь;
  • количество помещений;
  • этаж, на котором расположена квартира и т. д.

Образец выписки из ЕГРН:

Раздел 1:

Раздел 2:

Стоит ли сознательно приобретать такую недвижимость?

При фактическом переходе права собственности на обременённое жильё помимо прав к покупателю переходят и все обязанности бывшего собственника. Согласно законодательству РФ он берёт на себя 100% обязательств, связанных с обременением объекта недвижимости.

Для того чтобы минимизировать риски при покупке жилья необходимо провести тщательную проверку в открытых базах данных, а также внести в договор пункт об ответственности продавца и привлечь к оформлению сделки опытного юриста или нотариуса.

По закону собственник недвижимости имеет право полного распоряжения ею: он может продать ее другому лицу, обменять, подарить, сдать в аренду и т. д. Однако это бывает не всегда. Препятствием может служить обременение, о котором покупатель, покупая квартиру, дом, земельный участок, может даже не догадываться. Обременение на недвижимость — что это такое?

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Полные сведения о недвижимом объекте находятся в государственном реестре недвижимости — ЕГРН. В нём также отражаются сведения о существующих обременениях всех находящихся на учете объектов. Любое обременение, также как и права собственности, подлежит регистрации. Поэтому приобретая объект, нужно обязательно проверить недвижимость на обременение.

Что такое обременение недвижимости

Обременение недвижимого объекта — это такой его статус, при котором ограничиваются разрешенные действия с данным объектом. В первую очередь от обременении страдают права собственников, которые с момента его появления не вправе свободно распоряжаться имуществом.

Виды обременения недвижимости

О таком бремени, как ипотека, знают все, как и то, что продать ипотечную квартиру бывает крайне трудно. Однако на самом деле видов обременений много.

  • Любое право пользования (возмездное или безвозмездное), предоставленное другому лицу, является обременением для собственника. Основаниями возникновения права пользования и ограничения права собственности являются договоры:
    • аренды или безвозмездного пользования;
    • ренты с пожизненным содержанием;
    • об установлении частного или публичного сервитута.
  • Ограничение прав собственника на залоговое имущество, которое выступает гарантией для погашения займа. Залог хранится у залогодержателя, пока залогодатель не выполнит все свои долговые обязательства. Основанием ограничения прав собственника и обеспечением его обязательств перед кредитором является залоговая закладная.
  • Арест имущества или его доли полностью исключают возможность проведения любых сделок с ним. Арест накладывается на основании решения суда.
  • Распоряжение об изъятии имущества в случаях, предусмотренных главой 7 земельного кодекса. Основанием является акт государственных или муниципальных органов власти. С момента принятия решения и уведомления владельца он теряет право производить любые операции с земельным участком.
  • Другие ситуации, которые накладывают обременение, согласно законодательству:
    • нахождение объекта недвижимости в общей совместной или долевой собственности;
    • статус выморочного имущества;
    • невозможность выписать несовершеннолетнего из жилого помещения;
    • наличие долга у собственника помещения, например, по коммунальным платежам;
    • претензии со стороны наследников обязательной доли;
    • виндикационный иск бывшего собственника;
    • непрерывное владение имуществом до истечения срока приобретательной давности.

Рассмотрим подробнее некоторые виды обременения.

Примеры недвижимости с обременением

Долгосрочная аренда

Сдавая помещение в аренду, собственник не знает порой, что договор накладывает на него ограничения. Расторгнуть его владелец жилья может в исключительных случаях, да и то в судебном порядке. Подробнее в статье о договоре наймодателя. Долгосрочная аренда на срок более одного года обязательно регистрируется в росреестре. И пока недвижимость арендуется, невозможно провести ее отчуждение.

Если владелец недвижимости, сданной в аренду, захочет её продать, договор аренды не расторгается, а оформляется на другого собственника.

Залоговая закладная

  • Это мощный инструмент, подтверждающий имущественные права требования залогодержателя (кредитора) к заемщику (залогодателю). Если они не будут выполнены, недвижимый объект будет продан с молотка.
  • Продажа ипотечного залога возможна только с согласия кредитора, который осуществляет перевод долга на покупателя заложенного имущества. Заемщик при этом утрачивает свое право собственности, который он приобрёл при подписании ипотечного договора. Залогодателем и собственником становится покупатель.
  • Ипотечные квартиры чаще всего продаются с минимальной выгодой для продавца, так как на него давит банк. Продажа является вынужденной мерой для заемщика, которому придется выселяться из квартиры.

Рента с пожизненным содержанием

  • Договор ренты содержит обременительные условия для ее плательщика: он получает имущество в собственность, но при этом предыдущий владелец сохраняет свое право на пожизненное пользование. Также договор может содержать дополнительное условие о нахождении получателя ренты на иждивении плательщика.
  • Распорядиться объектом можно будет только после смерти получателя ренты.
  • Продать имущество с обременением в виде пожизненной ренты нельзя, так как невозможен перевод прав на другое лицо (при постоянной ренте это возможно).

Сервитут

Сервитут является формой ограничения права собственности и предоставления права ограниченного пользования имуществом другому лицу.

Сервитут бывает:

  • личным (предоставляющим право конкретному лицу):
    • например, право пользования помещением собственника или нанимателя (имеется обычно у его членов семьи);
    • право пользования имуществом по завещательному отказу и т. д;
  • предиальным (дающим право пользоваться конкретным имуществом, чаще всего земельным участком):
    • например, право на прокладывание коммуникаций, трубопроводов через ЗУ;
    • право на проезд через участок, прогон животных и т. д.;
  • частным: устанавливается на основе соглашений между собственником земли и частными лицами — пользователями сервитута;
  • публичным: между собственником земельного участка и гос. органами (или ОМСУ) в государственных и общественных интересах;
  • срочным и бессрочным.

За собственником остаются права пользования и распоряжения имуществом. Однако при его отчуждении сервитут как обременение сохраняется.

Арест имущества

Арест производится с целью взыскания налога и неустоек (пеней, штрафов) органами ИНФС или ТС по санкции прокуратуры. Направлен на предотвращение использования налогоплательщиком таких лазеек, как ликвидация организации, передача имущества подставным фирмам и лицам и пр.

Является мерой, применяемой только в отношении юридических лиц: в отношение ИП арест имущества не производится.

Общая совместная или долевая собственность (ОСС и ОДС)

ОСС или ОДС является относительным обременением:

  • распоряжаться общим совместным имуществом можно только с согласия других собственников;
  • продажа доли возможна только с уведомления других дольщиков и соблюдением их преимущественных прав в приобретении отчуждаемой доли.

Если эти правила не соблюдены, новый собственник может лишиться приобретенного имущества по виндикационному иску.

Виндикационный иск

Его может подать бывший владелец при незаконном отчуждении имущества, если возможен его возврат в натуральном виде. Собственник может заявить, что вещь была утеряна или похищена, то есть отчуждена против его воли:

  • например, кто-то украл документы на недвижимость, подделал подписи и продал квартиру;
  • совладелец имущества продал объект без согласия партнера.

Если подобный факт докажет суд, имущество будет истребовано даже у добросовестного приобретателя, который не мог знать об этих фактах.

Истребовать назад деньги, акции, облигации и другие ценные бумаги от добросовестного приобретателя невозможно ни при каких условиях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Если же собственник сам добровольно передал свое имущество в пользование другому лицу, которое затем было приобретено добросовестным приобретателем, то возможен различный исход:

  • истребование обратно при всех видах безвозмездного приобретения — получения в дар, наследство и т. д.;
  • имущество, приобретенное возмездно добросовестным приобретателем, истребовать назад нельзя.

Таким образом для добросовестного приобретателя риск истребования имущества по виндикационному иску существует только:

  • в отношение имущества, отчужденного у его бывшего владельца незаконными способами против его воли;
  • при безвозмездном приобретении.

Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года. Моментом наложения обременения на недвижимость является решение суда в пользу истца.

Регистрация обременения недвижимости

Регистрация прав собственности и обременения происходят одновременно.

Подлежат обязательной регистрации в Росреестре следующие основания для обременения:

  • все договоры о пользовании имуществом (аренды, ренты, безвозмездного пользования, о сервитуте и др.);
  • договор доверительного управления;
  • залоговая закладная (ипотека);
  • постановление об аресте имущества по санкции прокурора;
  • акт об изъятии земельного участка;
  • судебное решение в пользу истца по иску законного собственника;
  • постановление об установлении особого охранного защитного режима в зонах земель ООПТ;
  • постановление о признании объекта недвижимости историко-культурным наследием;
  • другие случаи.

Таким образом зарегистрировать обременение можно путем регистрации основополагающих для его возникновения документов: договоров, нормативно-правовых и судебных актов, постановления правительства, местных органов.

Обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации должно лицо, в чью пользу устанавливается обременение:

  • кредитор;
  • получатель ренты;
  • получатель завещательного отказа;
  • истец, который добился возврата имущества через суд;
  • опекун или попечитель несовершеннолетнего;
  • орган налогового или таможенного контроля;
  • государство или органы местной власти и т. д.

Зарегистрированное обременение вносится в общие сведения о недвижимости в росреестре, которые можно узнать, запросив выписку.

Снятие обременения с объекта недвижимости

Снятие обременения происходит на основании документов, подтверждающих устранение причин его установления:

  • закладной с банковской отметкой о погашении займа;
  • акта о возврате залога;
  • постановления суда о снятии ареста;
  • договора аренды или договора об установлении сервитута с истекшим сроком действия и др.

Снимают обременение собственники имущества. Но в некоторых случаях снятие может происходить автоматически:

  • например, при истечении сроков действия договоров на право пользования;
  • если банк предоставляет услугу снятия обременения ипотеки, извещая Реестр о погашении долга.

Процедура снятия бремени проста:

  • Собственник с правоподтверждающим документом обращается в МФЦ и пишет заявление.
  • Документы отсылаются в Росреестр.
  • После снятия обременения собственник получает уведомление.
  • Другие варианты — послать заявление по почте или через интернет на сайте Росреестра.

Снятие обременения не облагается пошлиной, в том случае, если не требуется документ, подтверждающий освобождение от ограничения.

Проверка недвижимости на обременение через онлайн сервисы

Обычно производится по запросу покупателя. Проверить можно двумя онлайн способами:

  • на сайте Росреестра;
  • при помощи выписки из Росреестра.

Первый способ: сайт Росреестра

  • Заходим в Сервисы — Справочную информацию об объектах недвижимости.
  • Вводим кадастровый или условный номер недвижимости, а если их нет — адрес.
  • Ищем субъекты (город федерального значения, например, Москва, Санкт-Петербург, область, край или округ) в селекционном выпадающем списке поля «Субъект» напротив «Адреса».
  • Затем выбираем нужный район, тип населенного пункта и населенный пункт.
  • Заполняем поля: номер дома, корпуса, строения (если есть), и номер квартиры.
  • Вводим каптчу и нажимаем «Сформировать запрос».

  • Внизу появится результат запроса — адрес и кадастровый номер объекта. Либо система сообщит, что по запросу ничего не найдено (в том случае, если адрес неверен либо объект не зарегистрирован в ЕГРН).
  • После нажатия на строку с адресом откроется окно с подробными сведениями об объекте: площадь, этаж, кадастровая стоимость, тип помещения и т. д.
  • В конце будет строка «Права и ограничения», нужно на нее нажать.
  • Появятся две колонки: в левой будет — регистрационный номер права собственности и дата регистрации, в правой — номер и тип обременения. Например, может быть написано: Залог в силу закона. Это значит, что недвижимость в залоге у банка или в Пенсионном фонде (во втором случае обременение на объект накладывается на время выплаты ПФ материнского капитала).
  • Если обременения нет, правая колонка останется пустой.

Выписка из Росреестра

  • Выписка из ЕГРН более точна, так как в ней предоставляется самая свежая и точная информация, в т. ч. и об обременении. На сайте же обновление может запаздывать, а об ограничении права дается общая информация.
  • Выписка может быть как электронной, с цифровой подписью, так и бумажной.
  • Стоит услуга 250 рублей.
  • Недостаток сервиса — неудобный для чтения формах xml и не очень высокая скорость исполнения.

Где еще можно взять выписку

Для снятия обременений очень удобен онлайн сервис ктотам.про:

  • стоимость такая же, как и в Росреестре (250 руб.);
  • есть также электронная подпись, что придает документу юридическую силу;
  • выписка делается за считанные часы;
  • заявка заполняется очень легко (не нужны данные паспорта);
  • адаптивный формат просмотра выписки (легко читается на любом устройстве).

Единственный минус онлайн сервиса — в выписках сервиса нет чертежей и планов. Поэтому, если требуется, например, кадастровый паспорт, то заказывать его нужно в ЕГРН.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости — серьезные препятствия при покупке недвижимости. Лучше проверить заранее их наличие, чем потом потерять имущество и понести лишние расходы.

Оценка статьи:

Каждый, кто сталкивался с вопросами покупки жилья, обращал внимание на понятие «юридическая чистота». Оно значит, что новый собственник объекта недвижимости не будет иметь никаких проблем с его использованием и дальнейшей реализацией. Однако, часто встречается недвижимость, на распоряжение которой накладываются определенные ограничения. О том, что такое обременение на квартиру и каковы его последствия, пойдет речь в этой статье. Кроме того, рассмотрим вопрос снятия ограничений для продажи такой недвижимости в 2019 году.

Скачать образцы документов

  • Образец договора купли-продажи квартиры
  • Образец договора дарения доли в квартире
  • Образец завещания доли в квартире

Понятие обременения и его возможные причины

Чтобы понять, что значит квартира с обременением, обратимся к гражданскому законодательству. В частности, уже в первой статье Федерального закона, регулирующего вопросы регистрации недвижимых объектов и сделок с ними, изложена суть этого понятия.

Под обременениями принято понимать различные запрещения или иные условия, которые стесняют правообладателя при реализации права собственности на тот или иной объект недвижимости. Эти ограничения накладываются законом либо органами, уполномоченными на такие действия.

Запрет на сделки по продаже, дарение, сдачу в аренду или даже на прописку иных лиц – вот что означает обременение на квартиру для собственника. Возникнуть такая ситуация может по разным основаниям, среди которых:

  • ипотека;
  • покупка жилья за материнский капитал;
  • рента;
  • арест;
  • наем;
  • наличие прописанных жильцов;
  • сервитут;
  • доверительное управление;
  • концессионное соглашение;
  • признание дома аварийным жильем.

Рассмотрим их подробнее в контексте налагаемых ограничений.

Ипотека и материнский капитал

Что такое обременение на квартиру, купленную в ипотеку, на себе испытали миллионы граждан. Предоставление кредитных средств изначально дает банкам право на минимизацию своих рисков. В результате возникают ограничения не только в силу закона об ипотеке, но иногда и другие, оговоренные в кредитном договоре. Однозначно такую квартиру нельзя продать без согласования условий сделки с банком-кредитором до полного погашения займа.

Государственная демографическая политика, в том числе помогает семьям приобрести жилье. При этом нормы законодательства направлены на защиту имущественных прав несовершеннолетних детей.

Если в процессе приобретения недвижимости участвуют средства, предоставленные семье в рамках реализации программы материнского капитала, продать ее будет невозможно без разрешения органов опеки до достижения детьми возраста 18 лет. Тем более что право собственности в таких случаях имеют все домочадцы, в том числе малолетние. Вот что такое обременение на квартиру, купленную за материнский капитал.

Обременение квартиры третьими лицами

В некоторых случаях возможность распоряжаться недвижимостью ограничивает права третьих лиц, возникшие в силу законодательных актов или договора.

Например, рента в упрощенном смысле предполагает возникновение права пользования жильем у третьего лица за исполнение определенных обязанностей по уходу и содержанию собственника. Часто итогом таких отношений является переход права собственности рентополучателю после смерти арендодателя. Расторжение договора по инициативе последнего возможно в установленных законом случаях. Поэтому на продажу такого жилья наложено ограничение.

Сдача в наем жилья по зарегистрированному договору тоже порождает обременения на квартиру. Ведь при ее продаже действие этого соглашения не прекращается. Квартиросъемщики имеют право и дальше проживать на занимаемой жилплощади вплоть до окончания периода, указанного в договоре. Об этом стоит помнить новому собственнику, который согласился на сделку при таких условиях.

При продаже жилой недвижимости собственник обязан озаботиться вопросом выписки всех лиц. При отказе от добровольного снятия с регистрации это действие может быть осуществлено в судебном порядке. Однако не все категории жильцов могут быть выселены принудительно, а это значит, что квартира остается с обременением с прописанным человеком.

Иногда те или иные права на недвижимость имеются у юридических или физических лиц, которые не являются родственниками или близкими людьми собственнику, что тоже означает обременение квартиры третьими лицами.

Примером обременения квартиры третьими лицами является сервитут. В случае с квартирой он может быть установлен для возможности прохода в свою комнату одного из собственников через жилое помещение другого владельца, ведь проходные комнаты никуда не делись.

Обеспечительные меры судебных и надзорных органов и прочие обременения на квартиру

Существует большое количество причин, по которым на квартиру может быть наложен арест. Это и долги перед кредиторами или по алиментам, процедура банкротства, семейные и гражданские споры. Для обеспечения исполнения решения судов судебные приставы инициируют обременение на квартиру, а это не что иное, как арест. Чаще всего в таких случаях собственник имеет право пользоваться своим жильем, но не распоряжаться.

Что такое прочие ограничения (обременения) на квартиру? К ним относится, например, доверительное управление. В этом случае собственник передает недвижимость во временное управление третьим лицам, так как сам не может делать это по требованию закона. Частный случай – запрет на самостоятельное владение и управление недвижимостью за рубежом для некоторых категорий государственных служащих.

Концессионное соглашение тоже ограничивает права владельца, так как на период действия договора они переходят к концессионеру, который обязуется за свой счет внести те или иные улучшения в объект.

При определенных условиях у квартиры бывает двойное обременение, что это такое, нетрудно догадаться. Жилплощадь, купленная в ипотеку, вполне может находиться под арестом за другие долги собственника.

Почти во всех вышеуказанных случаях возможна продажа квартиры с обременением при определенных условиях. Исключением является арест и признание дома аварийным. В последнем случае никакие сделки невозможны. Жилье подлежит сносу, а собственники имеют возможность получить квартиру или иную компенсацию от государства.

Отчуждение недвижимости при наличии обременений

Бытует мнение, что продажа квартиры с обременением, это сложная и невыгодная затея. На самом деле это не всегда так. Иногда достаточно честно и подробно объяснить потенциальному покупателю, какие ограничения и неудобства его ожидают в результате этой сделки. Возможно, для него они не будут иметь решающего значения, тем более что цену все-таки придется немного снизить. Если удалось договориться с покупателем, то вторым шагом следует уведомить третье лицо, которое является инициатором обременения.

В частности, при ипотеке необходимо обратиться в банк для согласования всех деталей. Покупатель берет на себя обязательства по выплате долга и процентов путем заключения с банком нового ипотечного договора. Наличие прописанных лиц тоже не является большим препятствием. Просто новый владелец недвижимости или соглашается на их дальнейшую регистрацию или берет все хлопоты по выселению на себя.

По отзывам тех, кто продавал квартиру с обременением, итоговая стоимость может быть ниже рыночной до 30%. Поэтому в некоторых случаях покупать такое жилье достаточно выгодно, если знать, что такое обременение на квартиру и как его снять.

Так как отчуждение недвижимости возможно не только по договору купли-продажи, но и на основании иных юридически значимых действий, то дарственная на квартиру с обременением не является такой уж редкостью. В этом случае одариваемый принимает на себя все ограничения. Такая же ситуация складывается при наследовании и в других подобных случаях отчуждения квартиры. Так как найти покупателя на обремененную квартиру не так-то просто, желательно снять обременение с квартиры, что значит устранить основания его наложения.

Образец договора купли-продажи можно скачать по ссылке. Образец договора дарения можно скачать здесь. Образец завещания на квартиру находится здесь.

Посмотреть полезное видео

Как снять обременение в праве собственности на недвижимость?

Если причиной возникновения ограничений является ипотечный кредит, то все что нужно, чтобы снять обременение с квартиры после ипотеки, это вернуть деньги банку в полном объеме. После этого необходимо взять справку о том, что квартира не обременена, и обратиться в Росреестр для снятия ограничений. В течение установленного срока изменения будут внесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого квартиру можно продавать на общих основаниях, так как объект будет юридически чист, при условии отсутствия иных ограничений.

Некоторые задаются вопросом, что будет, если не снять обременение с квартиры после погашения ипотеки? Ответ очевиден, при осуществлении сделки, новый владелец увидит его в своих документах. Ведь изменения в ЕГРН вносятся только по заявлению собственника. Поэтому в интересах каждого владельца недвижимости сразу же после выплаты долга обратиться в Росреестр. Ведь по истечении длительного времени об этом можно и вовсе забыть, что станет неприятным сюрпризом впоследствии.

Как не стать жертвой мошенников?

Так как продажа обремененной квартиры сопряжена с неудобствами и потерей части денег, некоторые недобросовестные продавцы стараются утаить факты наложения обременений. Особенно это распространено со случаями прописки, наследования и иными вариантами предъявления прав третьими лицами. В связи с этим перед покупкой в 2019 году необходимо обязательно проверить юридическую чистоту недвижимости. Вот как можно узнать, за что наложено обременение на квартиру:

  • запросить у продавца или на сайте Росреестра выписку из ЕГРН, сведения из которой помогут установить собственников, наличие или отсутствие обременений, историю квартиры и многое другое;
  • попросить продавца предоставить выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах, а также справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • важно также потребовать представить справку из наркологического диспансера и от психиатра;
  • при наличии несовершеннолетних детей имеет смысл попросить заключение органов опеки;
  • установить, не продается ли объект сразу после оформления наследства, так как риск появления новых наследников достаточно велик;
  • в случае продажи по доверенности стоит связаться с собственником, так как довольно часто этот документ подделывают;
  • на сайте службы судебных приставов не лишним будет узнать о наличии или отсутствии ареста на интересующую вас недвижимость.

Эти меры не гарантируют выяснения всех возможных обстоятельств, но позволяют свести риск приобретения обремененной квартиры до минимума. Само по себе наличие обременений на квартиру не является каким-то критическим фактом, так как при желании от них всегда можно избавиться. Главное, чтобы они были известны, а процесс снятия не был бы сопряжен с бесконечными судебными тяжбами.